Abogado, investigador de delitos económicos y escritor español especializado en la financiarización de la vivienda, la especulación inmobiliaria y el impacto de los fondos de inversión (comúnmente denominados «fondos buitre») en el mercado del alquiler.
En España tenemos uno de los peores modelos de vivienda de Europa. No protegemos a largo plazo al inquilino y solo con un salario no se puede acceder a una hipoteca.
La vivienda se ha convertido en el principal problema de nuestro país según el CIS. Es el principal negocio de la banca, de ahí que todo lo financiero tenga una gran repercusión en los modelos de vivienda. El sistema tradicional español permitía que la clase trabajadora accediese a la propiedad sin tener ahorros. Este sistema, a pesar de sus grandes defectos, se mantenía, porque se basaba en una moneda –la peseta– que sufría una inflación con una media del 10% anual entre los años 60 y 90.
La vivienda no es un mercado en donde opere la ley de la oferta y la demanda. Se sustenta sobre un bien, el suelo, que en realidad es un monopolio. Los propietarios de los suelos del entorno de una ciudad pueden imponer un precio equivalente a lo máximo que el ciudadano pueda pagar, porque necesita residir cerca de su fuente de ingresos. Mediante el sistema de hipotecas, la vivienda no solo consume la riqueza actual sino también la que genere en el futuro. Esto se ve mitigado si la moneda sufre una fuerte inflación, pues el crédito va perdiendo valor con el paso del tiempo.
Como los bancos europeos sabían que la peseta sufría una inflación muy alta, no concedían préstamos a la banca española. Esto cambió cuando España entró en el euro. La entrada de capital europeo en el sistema financiero generó una enorme burbuja que terminó por estallar, como era de prever. Y es que la concesión de hipotecas de manera masiva genera burbujas cuando hay una moneda estable. Esto no solo sucedió en España. Antes pasó en Japón y también en Estados Unidos.
Las burbujas inmobiliarias no sucedieron en algunos países europeos que tradicionalmente tenían una moneda fuerte. Es el caso de Francia, Alemania y Austria. Como sabían que la concesión de hipotecas de manera masiva genera burbujas y alzas de precios, implantaron un sistema en el que hay que aportar una entrada del 20% para contratar la hipoteca. Esto deja fuera del acceso a la propiedad a una buena parte de la población. Concretamente en Alemania la mitad de los hogares vive de alquiler.
A cambio, la legislación civil alemana proporciona seguridad al inquilino. El propietario no puede imponer el precio que desee en las zonas tensionadas. Este es un sistema que copió exactamente la Ley de Vivienda española aprobada en la pasada legislatura. Además, los alquileres son indefinidos. Así, las personas de clase trabajadora pueden calcular cuánto pagarán por su alquiler en la jubilación, lo que les permite vivir con seguridad, aunque no sean propietarios.
La crisis del sistema de vivienda alemán proviene de las ventas de vivienda pública hace algo más de veinte años. En la antigua RDA los ayuntamientos tenían agencias de vivienda pública con cientos de miles de viviendas. El Estado alemán les exigió a estos ayuntamientos, como el de Berlín, la venta de estas viviendas, al igual que hizo con las grandes empresas públicas. En solo diez operaciones vendieron más de medio millón de viviendas públicas Los compradores fueron fondos buitre de Estados Unidos como Cerberus, Blackstone, Oaktree o Apollo, que de esta forma irrumpieron en Europa comprando aquellos pisos por 30.000 o 40.000 euros cada uno. También hicieron grandes compras los bancos de inversión Morgan Stanley y Goldman Sachs. Las vendieron rápidamente a grandes inmobiliarias participadas por fondos. La mayor de ellas, Vonovia, dispone de medio millón de viviendas. La mayor parte provienen de esta privatización. El negocio para ellos fue redondo, por lo que poco después replicaron ese modelo en España con los cientos de miles de viviendas procedentes del rescate bancario. A los inquilinos alemanes les fue fatal. De hecho, las viviendas que votaron expropiar en referéndum son precisamente aquellas que el ayuntamiento vendió a fondos oportunistas como Cerberus, Oaktree y Goldman Sachs.
En los países en donde en los últimos años se ha mantenido el parque público, el problema de la vivienda es mucho menor. Este es el caso de Francia o Austria, en donde, junto a grandes planes de vivienda social, el sistema civil le da seguridad al inquilino a través de contratos de alquiler con una duración indefinida. No hay que confundirlos con la renta antigua española, ya que la renta de estos contratos indefinidos se ajusta en relación con la evolución de los precios. Teniendo en cuenta que estos contratos son vitalicios, el inquilino debe afrontar una parte sustancial de los gastos de reparación y mejora de su vivienda. No son un abuso contra el propietario.
En España nos hemos quedado con lo peor de los dos sistemas. Por un lado, no existe una protección a largo plazo para el inquilino, pero por el otro, quien solo cuenta con ingresos procedentes de un salario tiene muy difícil acceder a una hipoteca. El endeudamiento de los hogares en España alcanzó el 90% del PIB en el año 2010 según datos del FMI. Actualmente está en el 43%. Se trata de uno de los niveles de endeudamiento más bajos de Europa. Esto se debe a la obligación de aportar una entrada del 20%, que impide que mucha gente acceda a una hipoteca. Para la banca es un problema de gran calado, pues entre aquel 90% y el actual 43% hay créditos por valor de varios cientos de miles de millones de euros que no ha podido conceder. Por tanto, la banca presiona a los partidos para que permitan un mayor endeudamiento de los trabajadores. Estas medidas esconden un gran negocio para la banca con la retórica de la ayuda a la familia.
En esto consistía el plan “Tu casa” que se incluía el primer decreto de vivienda. El Estado asume el aval del 20% de la entrada y el banco concede el 80% restante. Así, una persona sin ahorros puede acceder a la propiedad. Esta política ya se ha aplicado en países como Canadá, Nueva Zelanda, Austria o Reino Unido. En todos ha provocado el alza sostenida de los precios de la vivienda y del alquiler, generando además unos niveles de endeudamiento de los hogares que están entre los más altos del mundo. En Canadá, país para el que hice un estudio sobre este asunto, el nivel se sitúa en el 100% del PIB por estos planes de “apoyo a la familia”. Estos planes, implantados por el presidente de Canadá, Mark Carney, cuando fue presidente del Banco de Inglaterra (el primer extranjero en tres siglos), están pensados para que el banco central acuda al rescate cuando sea necesario, es decir, cuando estalle la burbuja hipotecaria. España carece de ese recurso, pues nuestro banco central no es nacional sino europeo.
Un alto nivel de endeudamiento de las personas sin ahorros es muy peligroso, sobre todo, si es en el marco de una burbuja inmobiliaria. España es un ejemplo de ello con cientos de miles de desahucios por impago de una hipoteca y por la quiebra de su sistema financiero en su conjunto. Sin embargo, es el pilar sobre el que se cimenta la política de la derecha: construir más y más sin que la administración intervenga en el suelo para impedir la especulación.
La situación de la vivienda está impidiendo que toda una generación de inquilinos pueda realizar sus planes vitales. La edad de emancipación está entre las más altas del mundo y tiene un fuerte impacto en un asunto estructural como es el de la bajísima tasa de natalidad. No es casualidad que Francia, con un 18% de vivienda social, tenga la tasa de natalidad más alta entre los grandes países de Europa.
La precariedad del inquilino plantea otro problema de enorme calado. Los trabajadores que no pudieron ahorrar para acceder a una hipoteca serán también los que tengan las pensiones más bajas. Bajo esas condiciones esas personas tendrán que afrontar un mercado del alquiler abusivo en el que pueden ser desahuciadas cuando no puedan valerse por sí mismas.
A largo plazo, y en un país con una moneda estable, la única solución para la seguridad en la vivienda son los grandes planes de vivienda social. Estos deben ir acompañados de alquileres indefinidos, que permitan al inquilino saber cuánto le costará el alquiler de su piso en la vejez. También de controles en los precios del alquiler que eviten burbujas en situaciones de escasez de vivienda. De lo contrario, los casos en los que una persona desvalida es desahuciada al final de su vida no serán una excepción sino la norma en un país injusto.
Fuente: Ctxt
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