Abogado, investigador de delitos económicos y escritor español especializado en la financiarización de la vivienda, la especulación inmobiliaria y el impacto de los fondos de inversión (comúnmente denominados «fondos buitre») en el mercado del alquiler.
Las propuestas de la derecha de construir masivamente para bajar los precios fracasarán, porque al mismo tiempo permiten el acaparamiento de suelo y la especulación.
Por un momento imaginemos una ciudad en donde el agua siempre hubiese sido un bien de mercado. Como el agua es necesaria para vivir, su consumo podría devorar la riqueza de los habitantes del lugar. Así, las distribuidoras impondrían el precio máximo. Esto es, un precio equivalente a la capacidad económica de los ciudadanos. Las distribuidoras, por tanto, obtendrían unos beneficios millonarios gracias al acaparamiento del preciado bien. Los dueños de esta gestión podrían dominar la política y financiar a los medios de comunicación locales. En este contexto las derechas pedirían cumplir con la ley ante las quejas ciudadanas y otros prometerían regular el “mercado” sin solucionar el problema. Esto es, que la distribución del agua no es un mercado sino un monopolio. En esta situación el ciudadano se habría resignado y habría gastado un dineral en agua. Así que la ciudad sería mucho más sucia, desigual y pobre por haber gastado tanto dinero en agua. Un poco exagerado, ¿verdad?
Quizá no tanto. Eso mismo pasa con el suelo urbano en España. Sucede que una ciudad está condenada a expandirse por los escasos lugares que la rodean. De este modo, los propietarios de estos suelos pueden venderlos por un precio que multiplique en cientos de veces su valor real. El límite del precio de estos solares es lo que puedan pagar los habitantes de esa ciudad. No les queda otra opción que pagarlo, puesto que han de residir a una distancia razonable de su fuente de ingresos. Además, el precio límite no son solo sus ahorros sino sus ahorros del futuro gracias al sistema de hipotecas. Cuanto más crédito concedan los bancos, más subirá el valor del suelo. Así, los propietarios de unos campos de labor pueden obtener unos beneficios fabulosos. Además, no tienen que invertir en esos terrenos: solo dejar que pase el tiempo para que la expansión de la ciudad se atasque ante ellos.
Durante los años de la burbuja hipotecaria, cuantas más viviendas se construían más subían sus precios. Esto no es una paradoja: es una lógica que se explica porque el suelo urbano es un monopolio. Las propuestas de la derecha de construir masivamente para bajar los precios fracasarán, porque al mismo tiempo permiten el acaparamiento de suelo y la especulación. Su finalidad, bien lo saben, es incrementar el negocio hipotecario de las entidades financieras y los beneficios de los oscuros propietarios de solares.
Esto no es nuevo. Ya los primeros liberales advirtieron de que los gobiernos deben detener la rueda de la especulación sobre el suelo, porque, si no lo hacen, la vivienda absorbe la riqueza de la ciudad. David Ricardo o Henry George creían que había que evitar que los especuladores capturasen los beneficios derivados del progreso colectivo mediante el acaparamiento de suelo. En aquella época la aristocracia solía ser la propietaria del suelo. Aquellos liberales vieron en la aristocracia lo mismo que muchos vemos en los fondos de inversión: unos parásitos que abusan de la sociedad gracias a su poder político.
A finales del siglo XIX los Países Bajos aplicaron las teorías liberales para impedir el acaparamiento de solares. A partir de entonces los ayuntamientos adquirieron el suelo urbano de la ciudad expropiándolos por el doble de su valor rural. Gracias a este sistema los ayuntamientos siguen siendo los propietarios del suelo y dirigen el urbanismo de su ciudad. Durante los años 80, en las viviendas sociales vivía más de la mitad de la población de las ciudades y con inquilinos provenientes de todas las clases. Así los urbanistas holandeses evitaron las burbujas hipotecarias y crearon una sociedad próspera.
Si se impide la especulación, el valor del suelo es muy bajo. De este modo, estas viviendas estaban rodeadas de zonas verdes y los edificios tenían unas alturas moderadas que daban forma a unos barrios agradables. No tienen nada que ver con las desangeladas moles de pisos que se suceden en las ciudades españolas. Esas torres permiten el máximo beneficio para el propietario del suelo. Según el sistema español, los propietarios de los solares diseñan la urbanización con la única obligación de cumplir con una serie de parámetros fijados por el ayuntamiento.
La legislación urbana en España ha fracasado. Durante este siglo hemos ido encadenando una crisis de vivienda con la siguiente. La principal medida para afrontar esta crisis sería construir masivamente vivienda social en alquiler o en cesión de uso sobre suelos públicos. Para ello, el gobierno debería adquirir estos suelos por un precio que se acerque a su valor real. La legislación lo permite. También acortar los plazos para efectuar estas expropiaciones. Las comunidades autónomas pueden declarar el interés general en la ocupación urgente de los terrenos y que se comience a edificar rápidamente. Es lo que hacen los gobiernos autonómicos para promover la construcción de centros de datos, ¿por qué no lo hacen para la vivienda?
Lamentablemente, el gobierno de España vendió el suelo urbano a través de Sareb. Entidad mediante la cual adquirió buena parte del enorme patrimonio de suelo de las promotoras inmobiliarias. Ese suelo pasó de Sareb a los planes especulativos de los fondos de inversión, que nunca se han planteado edificar. Solamente compraban suelo para revenderlo. Sareb vendió el suelo urbanizable que ahora se necesita sin que sepamos por qué precio. Lo hizo a través de fondos oportunistas como Blackstone, KKR y Cerberus. Nadie ha desvelado quiénes fueron los agraciados con la compraventa.
Expropiar el suelo para edificar de manera urgente es un medio para solucionar el problema de la vivienda. Los laboristas ingleses lo utilizaron para construir más de cinco millones de viviendas sociales en la posguerra. De igual modo se hace en Francia, donde los ayuntamientos adquieren terrenos baratos para urbanizar gracias a un derecho de tanteo. También en Viena, donde la administración tiene un monopolio de hecho sobre el suelo urbano que es la base de su exitoso sistema de vivienda social.
Aunque nos digan que no existen soluciones para el problema de la vivienda, sí que existen. Sucede que hay mucho interés en que no se conciba otro modelo de ciudad que el que vemos. Esto es, que a través de la vivienda se extraiga la riqueza de la población.
Fuente: Ctxt
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